Así es como Medellín reordena su territorio para potenciar la economía cuidando los barrios

El acelerado crecimiento del sector servicios, la explosión de las plataformas de hospedaje turístico y las fricciones cotidianas de convivencia en los barrios tradicionales han puesto a prueba el modelo urbano de Medellín. Frente a estas tensiones, la administración distrital radicó la revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), una reforma estructural que busca actualizar las reglas de juego sobre qué actividades económicas pueden funcionar, en qué lugares y bajo cuáles condiciones técnicas y ambientales.

La propuesta no parte de cero, pero sí ajusta las tuercas a una ciudad cuya economía cambió drásticamente en la última década: el sector servicios concentra ya el 75 % del valor agregado, mientras la industria manufacturera redujo su peso del 32 % al 22 %. Para la administración, organizar este mapa productivo sin fracturar la tranquilidad residencial representa el reto más complejo de la planificación contemporánea.

Luz Ángela González Gómez, directora del Departamento Administrativo de Planeación (DAP), define el alcance medular de esta intervención: «El régimen de uso del suelo es el corazón, junto con la norma de edificabilidad, de un Plan de Ordenamiento Territorial, porque todas las actividades económicas se tienen que regular. Ejemplo: dónde se ubica una tienda de barrio, o una discoteca, o un colegio. Cada una de las actividades económicas que hacemos en la ciudad pues se tienen que localizar dónde se ubican de acuerdo al impacto que genera».

Un diagnóstico marcado por el ruido y la presión inmobiliaria

El sustento técnico de la revisión evidencia que el modelo vigente requería una actualización urgente. Entre 2016 y 2024 se registraron 252 comisiones accidentales en el Concejo sobre usos del suelo, de las cuales 59 abordaron problemáticas críticas asociadas al ruido, las dinámicas de entretenimiento nocturno, el turismo no planificado y las actividades de índole sexual. Asimismo, el 35,2 % de las consultas realizadas por inspectores de policía entre 2022 y 2024 a partir de quejas ciudadanas correspondieron a establecimientos situados en áreas residenciales de baja mixtura.

A este escenario se suma el fenómeno de la turistificación. Entre 2019 y 2026, las viviendas turísticas inscritas en el Registro Nacional de Turismo crecieron 16 veces, pasando de apenas 521 a más de 8.320 unidades formales registradas, a las que se suman miles de anuncios en plataformas digitales como Airbnb concentrados en comunas como El Poblado, Laureles-Estadio y Belén. Este mercado, además, muestra una fuerte concentración: el 27 % de los propietarios controla el 40 % de la oferta listada. La presión sobre el parque habitacional disparó los precios de arrendamiento residencial entre 2014 y 2023, con incrementos del 128 % en La Candelaria, 102 % en Guayabal, 65 % en Laureles y cifras absolutas que en El Poblado promedian los 5,7 millones de pesos.

De la intuición a la técnica: cuatro niveles de impacto y seis áreas de actividad

Para responder a estos desequilibrios sin asfixiar la economía, la propuesta incorpora 29 actividades económicas que no estaban reconocidas en el POT —como estaciones de carga para vehículos eléctricos o los data center— y estructura una matriz multivariable para evaluarlas. Cada negocio se clasifica en cuatro escalas (bajo, mediano, alto o muy alto impacto) según variables urbanísticas como volumen de demanda, frecuencia de clientes, medios de transporte requeridos y área de funcionamiento y variables ambientales como generación potencial de niveles de ruido, olores ofensivos, calidad del aire, riesgo tecnológico,.

Esta rigurosidad técnica se distribuye en seis áreas de actividad: baja mixtura de predominancia residencial, media mixtura de soporte barrial, alta mixtura de predominancia económica, alta mixtura en transformación, dotacional y dotacional del sistema vial.

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González Gómez detalla cómo opera esta zonificación: «La propuesta que traemos en esta revisión y ajuste de nuestro Plan de Ordenamiento Territorial obedece en dos categorías: la primera es que clasificamos el territorio en áreas de actividad: en alta mixtura, donde se permite toda la mezcla de actividades económicas de alto impacto; después tenemos la media, que es una contingencia entre la alta y la baja, que es de acuerdo a los impactos de las actividades; y luego tenemos la baja mixtura con predominancia residencial. Cuando clasificamos así la ciudad por áreas de actividad, lo que buscamos es que las actividades que generan los impactos pues las clasifiquemos».

La directora del DAP enfatiza que la prioridad del nuevo esquema radica en recuperar el sosiego de los sectores tradicionales: «Por eso, cuando hablamos de baja mixtura con predominancia residencial, queremos proteger la vida de barrio. Allá se permiten actividades como esa tienda de barrio o la peluquería; en la media, pues digamos que ya empiezan a tener un poquito más de mezcla; y en la alta es donde se permiten todas las actividades económicas de alto impacto. Lo más importante es proteger esa vivienda y, de acuerdo a esos impactos, se localiza en el territorio».

En los polígonos de baja mixtura, las restricciones serán severas: el 59 % de las actividades económicas quedará expresamente prohibido, el 29 % estará condicionado al cumplimiento de normas acústicas y locativas, y únicamente el 11 % —correspondiente a comercio básico y servicios de proximidad de hasta 100 metros cuadrados— tendrá aval directo. No obstante, el 85,6 % del territorio no sufrirá alteraciones en su régimen de uso general, mientras que en un 10 % se reducirá la mixtura para defender la vivienda y solo en un 4,4 % se ampliará para dinamizar sectores estratégicos.

Freno a la desnaturalización de la vivienda: cerco a las rentas cortas

Uno de los capítulos más determinantes de la reforma radica en la vivienda turística. La administración distrital busca evitar que los edificios residenciales se transformen por completo en hoteles informales, desarticulando el tejido vecinal y expulsando a las familias.

Bajo el POT vigente, la vivienda turística está habilitada en el 18 % del suelo urbano. La propuesta reduce ese margen al 10,4 %, concentrándola en áreas de alta mixtura económica (5,9 %), sectores en transformación (2,5 %) y áreas de media mixtura de soporte barrial condicionadas a áreas con vocación DOT y CTeI (2,0 %). Para el resto de la ciudad, se autoriza una franja adicional del 7,8 % donde el hospedaje turístico solo podrá operar como «actividad anexa» a la vivienda habitual del residente, impidiendo el desalojo masivo de inquilinos y protegiendo el stock de arriendo de largo plazo.

La ciudad del conocimiento: Medellín como Distrito de CTI

La segunda categoría estructural del proyecto responde a la nueva condición constitucional de Medellín como Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación (CTeI). Para hacer tangible este mandato, el POT delimita cuatro áreas con vocación específica: de Ciencia Tecnología e Innovación (CTeI), polígonos de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), áreas de Cuidado Ambiental y sectores sujetos al Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP) del patrimonio nacional.

González Gómez puntualizó la visión urbana detrás de estas áreas estratégicas: «Tenemos otra clasificación, que ya somos un Distrito de Ciencia, Tecnología e Innovación, y lo que hacemos es también clasificar el territorio de acuerdo a unas áreas de vocación. Entonces tenemos cuatro áreas de vocación: la primera son las zonas que vamos a desarrollar con ciencia, tecnología e innovación (…) son polígonos o una delimitación dentro del territorio: acá podemos ver este que tenemos Distrito Sur, acá está EAFIT, Colegio San José de Las Vegas; por acá tenemos Futumed, al lado de Ruta N, Universidad de Antioquia…».

En estos distritos de innovación y en las áreas con vocación DOT que rodean los corredores de transporte masivo, el POT busca concentrar laboratorios, centros de desarrollo tecnológico, espacios de coworking y usos mixtos de alta intensidad que dinamicen el empleo cualificado y reduzcan la necesidad de viajes extensos por la ciudad. Para descentralizar estas dinámicas, el sistema urbano fortalecerá su red de centralidades barriales y corregimentales, pasando de 78 a 84 nodos de proximidad donde converjan equipamientos públicos y comercio vecinal.

Instrumentos de control y convivencia preventiva

Para evitar que las exigencias normativas queden en letra muerta, la revisión articula herramientas preventivas como los perímetros de impacto, así como los «proyectos de implantación», un mecanismo concertado con el Área Metropolitana del Valle de Aburrá (AMVA) que exige a las actividades de mediano y alto impacto resolver su estacionamiento, cargue y mitigación de impactos antes de abrir puertas.

Todo ello estará respaldado por la reactivación de los Protocolos Ambientales y Urbanísticos (PAU), como un mecanismo de gestión, el cual tiene como objetivo final avanzar en la implementación de un Observatorio para la Gestión de los Usos del Suelo, integrando a las secretarías de Seguridad, Salud, Medio Ambiente y Control Territorial en tareas de inspección continua. Con estas medidas, Medellín apunta a consolidar un equilibrio: una metrópoli abierta a la innovación, al turismo responsable y a la empresa, pero cimentada en la defensa irrestricta de la tranquilidad de sus habitantes.