Subir el arriendo tiene reglas: lo que establece la ley para propietarios e inquilinos

En Colombia, para muchos hogares el arriendo es uno de los gastos más pesados del mes, y cada año los reajustes reabren la misma discusión entre propietarios e inquilinos: cuánto puede subir el canon, cuándo puede hacerse y bajo qué condiciones. Es una conversación cotidiana, pero con frecuencia se sostiene sobre creencias y no sobre lo que dice la norma. Detrás de ella hay una pregunta que conviene responder con claridad: ¿puede el propietario aumentar el arriendo cuando lo considere conveniente, o existen límites que debe respetar?

La respuesta está en la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. No estamos, por tanto, ante un asunto que dependa solo de la voluntad de las partes. La ley define cada cuánto puede reajustarse el canon, hasta qué porcentaje y de qué manera debe comunicarse el aumento. Conocer esas reglas es necesario tanto para quien arrienda como para quien paga.

Empecemos por el tiempo. El artículo 20 establece que el arrendador puede incrementar el canon cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio. La ley no señala un mes determinado para los aumentos, y por eso la idea de que el arriendo se ajusta cada enero no tiene respaldo en la norma. El conteo depende de cada contrato: parte de su inicio o del último reajuste, siempre que el precio se haya mantenido igual durante esos doce meses.

El segundo asunto es la medida del aumento. Aquí aparece una confusión frecuente: la de equiparar el reajuste del arriendo con el incremento del salario mínimo. El artículo 20 dispone otra cosa. El canon puede subir hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor, IPC, en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba hacerse el reajuste. Para los reajustes de 2026, el año de referencia es 2025, y el DANE certificó para ese año una variación del IPC de 5,10 %. Ese es el tope. El propietario puede aplicar un porcentaje menor, pero no uno mayor.

Un ejemplo permite verlo con claridad. En un arriendo de $1.200.000 mensuales, el incremento máximo sería de $61.200, que resulta de aplicar el 5,10 % al valor actual. El nuevo canon máximo, entonces, sería de $1.261.200. Un aumento del 10 %, equivalente a $120.000, casi duplicaría lo que la ley permite.

Hay, además, un segundo límite. El artículo 18 dispone que el arriendo mensual no puede ser superior al 1 % del valor comercial del inmueble, y que ese valor no puede estimarse por encima del doble del avalúo catastral. El artículo 20 establece que el reajuste procede solo si el nuevo canon respeta ese tope. Es decir, un aumento puede ajustarse al IPC y, aun así, no ser válido si el canon resultante supera ese límite.

La norma también se ocupa de la forma. Quien decide incrementar el canon debe informar al arrendatario el monto del aumento y la fecha en que se hará efectivo. El artículo 20 señala dos vías: el servicio postal autorizado o el mecanismo de notificación personal que el contrato haya establecido de manera expresa. Si no se cumple ese requisito, el aumento resulta inoponible al arrendatario, es decir, no puede exigírsele. La misma disposición contempla un supuesto puntual: si el arrendatario paga un reajuste, ese pago no le da derecho a solicitar el reintegro alegando la falta de comunicación. La regla se refiere a esa situación específica, y la ley no la extiende a otras.

Conviene, por último, precisar el alcance de todo lo anterior. Lo expuesto corresponde al arrendamiento de vivienda urbana regulado por la Ley 820 de 2003. Otros arriendos, como los de locales comerciales, no se rigen necesariamente por el mismo esquema, y lo que aquí se explica no puede trasladarse a ellos de manera automática.

Entonces, ¿puede subirse el arriendo cuando se quiera? No. La ley establece un plazo, un porcentaje máximo, un tope sobre el valor del inmueble y una forma de comunicar el aumento. El propietario tiene el derecho de reajustar el canon, pero dentro de esos márgenes. El inquilino, por su parte, tiene derecho a que se le respeten, y también la responsabilidad de conocerlos. En una relación que se sostiene mes a mes, saber qué dice la ley antes de exigir o aceptar un incremento es la mejor manera de que las cuentas del arriendo sean claras para ambas partes.