Renovar la ciudad que ya existe: lo que propone la actualización del POT de Medellín

La revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Medellín incluye una apuesta por cambiar la forma de renovar los sectores ya construidos de la ciudad, y localizados principalmente a lo largo del río Medellín. La propuesta plantea pasar de una modalidad de renovación urbana a tres: redesarrollo, reactivación y revitalización. La idea es que cada sector pueda transformarse con reglas pensadas en sus propias condiciones, en lugar de aplicar la misma fórmula a todo el ámbito del río.

¿Cómo renovar la ciudad que ya existe para concretar la que se planea? Esa es una de las preguntas que se hizo la Administración Distrital en esta revisión del POT. Su respuesta apunta a aprovechar las áreas del ámbito del río Medellín para construir más vivienda y otras actividades, mejorar los espacios públicos y fortalecer la infraestructura existente, de acuerdo con las características de cada territorio.

La directora del Departamento Administrativo de Planeación, Luz Ángela González Gómez, explicó que la norma actual no diferencia las condiciones urbanas que existen a lo largo del río, y que la única vía habilitada hoy desde el POT para transformar esas áreas son los planes parciales. La propuesta en esta revisión de mediano plazo del POT incorpora, además de la modalidad de Renovación en la modalidad de Redesarrollo reglamentada mediante planes parciales, las modalidades de Reactivación y Revitalización, las cuales permiten un desarrollo predio a predio bajo condiciones normativas diferenciales. «Estamos construyendo un POT que nos permita crecer con orden», afirmó.

Un potencial que todavía no se ha convertido en vivienda

De acuerdo con el balance del Acuerdo 48 de 2014 -POT vigente-, el 9,2 % del suelo urbano de la ciudad tiene potencial de Renovación en el ámbito del río. En ese suelo se identificó la posibilidad de desarrollar hasta 111.000 viviendas pero, según el mencionado balance, solo se ha ejecutado 3.049 viviendas en este territorio, es decir, el 2,7 % del potencial.

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Esta cifra es el argumento central de la Administración: si se ofrecen herramientas diferenciales para sectores de Renovación de acuerdo con sus características, el suelo con potencial podría aprovecharse mejor. Los beneficios que se buscan obtener son, entre muchos aspectos, la generación de vivienda en un suelo estratégicamente localizado, la consolidación de espacio público y equipamientos y, en general un uso más eficiente de la infraestructura que ya existe en el corredor del Río. Todo ello dependerá de lo que finalmente apruebe el Concejo.

Tres modalidades, tres formas de renovar

La propuesta define los siguiente:

Renovación en la modalidad de Redesarrollo: está pensada para áreas que presentan una subutilización del suelo, y que necesitan transformarse mediante procesos de reurbanización. Su transformación se desarrolla mediante la ejecución de planes parciales, mediante los cuales se Contempla alta densificación, el fortalecimiento de la infraestructura pública y la generación de equipamientos y espacio público..

Renovación en la modalidad de Reactivación: apuesta por la transformación de áreas con una buena infraestructura urbanística, pero con conflictos frente al usos del suelo y una conformación predial muy fragmentada. El objetivo es impulsar su reconversión mediante un proceso de redensificación, el aprovechamiento de edificaciones existentes, y regeneración de actividades que permita una sana mezcla de usos. Esta modalidad reconoce las condiciones de infraestructura y capacidad que ya existen en ciertos sectores, para generar nuevas viviendas y mejorar, principalmente, la oferta de espacio público. Su transformación se implementaría mediante el desarrollo predio a predio, sin requerir de la ejecución de un plan parcial ni la gestión asociada de los propietarios. Esta modalidad se ubicaría principalmente en el ámbito Río Centro, con polígonos como Chagualo, Guayaquil, Perpetuo Socorro y Barrio Colombia.

Renovación en la modalidad de Revitalización: está pensada para fortalecer áreas mixtas con conflictos por usos del suelo y con un alto deterioro físico, funcional o social. Su propósito es transformar áreas con un alto potencial de crecimiento, sin perder de vista a las personas y actividades económicas que allí se localizan. Esta revitalización apuesta por un mejoramiento de la infraestructura pública, la generación de vivienda y su mezcla con actividades complementarias. Se desarrollaría mediante plan parcial o bajo condiciones normativas que habilitan la construcción predio a predio, principalmente en el ámbito Río Norte, con polígonos como Moravia, Playón de los Comuneros, La Candelaria y Villa Niza.

A nivel general, se propone pasar de 48 polígonos de Renovación definidos por el POT vigente, todos ellos desarrollables a través de planes parciales, a 49 polígonos de Renovación Urbana distribuidos en las tres modalidades así: 19 de Redesarrollo, 18 de Reactivación y 12 de Revitalización Este cambio viene acompañado de un Modelo de Gestión con reglas claras y específicas que permite orientar la aplicación de la norma urbanística en cada territorio. En este sentido, se proponen unas condiciones normativas generales para cada modalidad, y unas fichas normativas con condiciones normativas específicas para el desarrollo predio a predio de los 30 polígonos de Reactivación y Revitalización.

El porcentaje de suelo urbano clasificado como renovación pasaría a representar el 9,2 % al 8,9 % del total del suelo urbano distrital. y Para las modalidades de Reactivación y Revitalización, el modelo de gestión cubriría 30 polígonos y 630,4 hectáreas de área urbana.

Cuidar a quienes ya viven allí

Uno de los puntos que más destaca la propuesta es la permanencia de los habitantes. La Renovación en sus tres modalidades impulsará una transformación integral que fomenta la permanencia de las personas y la aplicación de la política pública de Protección a Moradores y Actividades Económicas y Productivas.

Para la mayoría de los polígonos de Revitalización se contempla la posibilidad de formular planes de Legalización, Regularización y Mejoramiento del Hábitat, orientados a fortalecer la infraestructura urbana y permitir la transformación y el reasentamiento de hogares en sitio. También se plantea un programa de mejoramiento integral de barrios, en articulación con el Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín – ISVIMED-, para atender déficits de vivienda.